Weihnachtsurlaub

Unser letzter Arbeitstag vor Weihnachten ist der 19.12.2019. Vom 20.12.2019 bis 01.01.2020 ist die Kanzlei geschlossen. Am 02.01. und 03.01.2020 ist vormittags ein Journaldienst eingerichtet. Wir wünschen allen Klienten ein ruhiges und besinnliches Weihnachtsfest und alles Gute für das neue Jahr!

Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht

Der Gesetzgeber setzt im neuen Erwachsenenvertretungsrecht primär auf Eigenvorsorge. Denken Sie daher einmal ernsthaft darüber nach, was Sie im Fall der Fälle für sich wollen. Dabei berate ich Sie gerne. Für die Errichtung einer Vorsorgevollmacht einschließlich aller Archivierungs- und Registrierungsgebühren biete ich ein Pauschalpaket um € 290,00 an, für eine Patientenverfügung verrechne ich alles inklusive € 140,00. Notwendige Hausbesuche werden gesondert verrechnet.

 

Erhaltungspflicht für nachträglich eingebaute Therme

In der Presse wurde zuletzt über eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zur Frage der Erhaltungspflicht an einer nachträglich eingebauten Therme berichtet. Grundtenor der Berichterstattung: Der Vermieter muss auch eine vom Mieter nachträglich eingebaute Therme erhalten.

 

Ein wesentliches Element blieb bei der Berichterstattung meist außer Betracht. Dies gilt nämlich nur, wenn diese Erneuerung zu einer Änderung des Mietzinses führte. In den meisten Fällen wird dies nicht der Fall sein. Der nunmehr judizierte Fall lag ausnahmsweise anders:

 

Der Vater der Mieterin hatte 1966 eine Wohnung gemietet, die lediglich mit einem Ofen beheizt wurde Im Jahr 1991 baute der Vater eine Gas-Kombi-Therme ein. Dadurch entsprach die Wohnung statt vorher der Kategorie C nunmehr der Kategorie A. Im Jahr 2007 trat die Tochter gemäß § 12 MRG in das Hauptmietverhältnis ihres Vaters ein. Die damalige Vermieterin begehrte daraufhin gemäß § 46 Abs 2 MRG ab 1. 3. 2007 die Anhebung des Hauptmietzinses („wertgesichert nach Kategorie A“) auf den damals maßgeblichen Höchstbetrag. Da für die Anhebung der Zustand im Zeitpunkt des Eintritts maßgeblich ist, wurde auf diese Weise die Ausstattung mit der Gas-Kombi-Therme zur Grundlage der Mietzinsanhebung.

 

Dabei blieb außer Betracht, dass die Vermieterin im Hinblick darauf, dass bei einem solchen Eintritt der Mietzins maximal auf den Kategoriemietzins der Kategorie A angehoben werden kann, den Mietzins möglicherweise auch ohne Berücksichtigung der Heizung auf den selben Betrag hätte anheben können. Sowohl die zweite Instanz als auch der OGH nahmen zu dieser Frage nicht dezitiert Stellung, zwischen den Zeilen deutet der OGH jedoch an, dass das Verfahren eventuell anders ausgegangen wäre, wenn die Vermieterin anlässlich des Eintritts ausdrücklich lediglich einen Richtwertmietzins nach Kategorie C begehrt hätte. (OGH 5 Ob 66/19w). 

Zahlungen eines Mitmieters an den anderen Mitmieter für die Aufgabe der Mitmietrechte unterliegen dem Ablöseverbot des § 27 MRG

Die Streitteile waren gemeinsam Mieter einer Geschäftsräumlichkeit. Sie trafen mit Zustimmung des Vermieters eine Vereinbarung, wonach ein Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der andere alleiniger Mieter wird. Hiefür sollte der ausscheidende Mieter vom bleibenden Mieter (ohne gleichwertige Gegenleistung, sondern bloß für die Aufgabe der Mitmietrechte) eine Geldsumme erhalten. Dies wurde vom OGH als verbotene Ablöse eingestuft (4 Ob 79/18y)

OGH zur Frage der Belästigung durch Tabakrauch

Der Oberste Gerichtshof sieht in seiner Entscheidung 2Ob1/16k aufsteigenden Tabakrauch nicht als unmittelbare Zuleitung, sondern nur als mittelbare Immission an. Damit müssen zwei Voraussetzungen gleichzeitig gegeben sein, damit die mit dem Rauchen verbundene Rauchentwicklung zu unterlassen ist:

1. Es wird das ortsübliche Ausmaß überschritten.

2. Die ortsübliche Nutzung wird wesentlich beeinträchtigt.

 

Es kommt hier sehr auf den Einzelfall an. 

Verfassungsgerichtshof entscheidet über Lagezuschlag und Befristungsabschlag

Der Verfassungsgerichtshof hat mit Erkenntnis vom 12.10.2016, G 673/2015-35, entschieden, dass weder § 2 Abs. 3 des Richtwertgesetzes noch § 16 Abs. 7 des Mietrechtsgesetzes verfassungswidrig sind. In dem Verfahren ging es vornehmlich um die Frage, ob der Ausschluss eines Lagezuschlages in Gründerzeitvierteln sowie ein von der Befristungsdauer unabhängiger einheitlicher Befristungsabschlag bei den Mieten der Verfassung entsprechen.

Steuerreform - Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Wie in den Medien bereits berichtet, wird die Steuerreform unter anderem durch Mehreinnahmen bei der Grunderwerbsteuer gegenfinanziert. Bemessungsgrundlage ist seit 1.1.2016 auch im Familienkreis nicht mehr der dreifache Einheitswert, sondern ein dem Verkehrswert angenäherter Wert.

 

Kleine Wohnrechtsnovelle in Kraft

Die kleine Wohnrechtsnovelle ist am 01.01.2015 in Kraft getreten. Sie enthält die Erhaltungspflicht des Vermieters für die Thermen, allerdings NUR für mitvermietete Thermen und nicht für von Mieter später eingebaute Thermen. Dies gilt auch für zum 1.1.2015 bereits anhängige Verfahren UND AUCH IM TEILANWENDUNGS-BEREICH des Mietrechtsgesetzes, also z.B. für Neubauwohnungen. War am 1.1.2015 noch kein Verfahren anhängig, kann der Mieter Reparaturrechnungen aus der Zeit vorher aber NICHT geltendmachen.

 

Überdies wurden die Probleme beim Zubehörwohnungseigentum (Garagenplätze, Keller etc.) beseitigt. Sofern sich aus den beim Grundbuch hinterlegten Urkunden die Zubehöreigenschaft ergibt, stehen sie damit auch im Wohnungseigentum.

 

Keine Mietzinsminderung wegen Bauführungen auf der Nachbarliegenschaft

 

Der Oberste Gerichtshof hat neuerlich bekräftigt, dass in einem geschlossenen Siedlungsgebiet, in dem auch bei gleichbleibendem Charakter mit gelegentlichen baulichen Maßnahmen (Schließung von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen, Reparaturen an bestehenden Objekten) gerechnet werden muss, die von solchen baulichen Maßnahmen ausgehenden Immissionen grundsätzlich als ortsüblich anzusehen sind und  soweit sie auch bei schonungsvoller, die Interessen der Anrainer berücksichtigender Bauführung unvermeidbar sind, von jedem Nachbarn hinzunehmen sind. Daher stehen Mietern der Nachbarliegenschaften auch in der Zeit der Bauarbeiten am Nebengebäude Mietzinsminderungsansprüche im Sinn des § 1096 ABGB nicht zu (5 Ob57/13p).

Check dein Recht!

 

Ich biete alle Beratungspakete um den Pauschalpreis von  120,00 Euro an. Details finden Sie hier.

Abspaltung eine KFZ-Abstellplatzes aus dem Zubehör-Wohnungseigentum

OGH kippt Mietvertragsklauseln