Die neuen Mietvertragsklauseln

Die Zeitungen haben wiederholt über eine neue Entscheidung des Obersten Gerichtshofs berichtet, in der zahlreiche Klauseln aus Mietvertragsformularen für unzulässig erklärt wurden (Entscheidung vom 11.10.2006, 7 Ob 78/06f). Diese Entscheidung bezieht sich grundsätzlich nur auf Mietverträge zwischen einem Unternehmer als Vermieter und einem Verbraucher als Mieter. Ein Vermieter ist dann Unternehmer, wenn er zumindest 4 bis 5 Objekte vermietet, die Vermietung von 2 Eigentumswohnungen beispielsweise begründet noch keine Unternehmerstellung.

Die Entscheidung ist unabhängig davon anwendbar, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz ganz, teilweise oder gar nicht unterliegt.

Im Wesentlichen geht es um 4 Gruppen von Mietvertragsklauseln:

  1. Die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers kann zum Nachteil des Verbrauchers nicht ausgeschlossen werden. Alle Mietvertragsklauseln, die die Notwendigkeit schriftlicher Erklärungen des Vermieters festlegen, sind unwirksam. Beispiel: "Die Tierhaltung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig"
  2. Verstöße gegen das Transparenzgebot: Zu unbestimmte Klauseln, die die Pflichten des Mieters nicht eindeutig festlegen, sind unwirksam. Beispiele: "Alle mit der Errichtung des Mietvertrages verbundenen Kosten und Gebühren trägt der Mieter" oder "Unter Betriebskosten sind alle jene Aufwendungen zu verstehen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft erforderlich sind"
  3. Gröbliche Benachteiligungen des Mieters, z.B. verschuldensunabhängige Erfolgshaftungen, Zustimmung zu jederzeitiger Besichtigung des Mietgegenstandes, Vorwegverzicht auf Ersatzansprüche.
  4. Tatsachenzugeständnisse, die die Beweislast verschieben. Beispiel: "Der Mieter bestätigt, den Mietgegenstand in einwandfreiem Zustand übernommen zu haben"


Für den Laien ist die Beurteilung der einzelnen Vertragsklauseln sicher äußerst schwierig. Wenn Sie daher vorhaben, in nächster Zeit einen Mietvertrag abzuschließen, sollten Sie unbedingt den Rat eines auf Mietrechtsfragen spezialisierten Fachmannes in Anspruch nehmen. Dasselbe sollten Sie tun, wenn Sie vorhaben, ein Mietverhältnis demnächst zu beenden.

Während eines laufenden Mietverhältnisses sollten Sie sich dann beraten lassen, wenn es akute Probleme gibt, anderenfalls ist es nicht nötig, etwas zu unternehmen. Insbesondere ist es nicht erforderlich, auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu drängen. Unwirksame Klauseln sind auch im laufenden Mietverhältnis unwirksam.